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如何筛选优质信托项目?

来源:Adcd网站目录 浏览:152次 时间:2019-07-19

其实信托本身,可以再细分为2个词——信托机构和信托项目,这也是它的本质所在。


>>>>>>>>>>>>信托计划<<<<<<<<<<<<<<<<<<<


第一,信托机构


信托更多是作为一种载体——连接资金和资产,从这一点出发,它其实作为一个三方,官方的定位即是信用中介。那资金的安全与否,取决于是信托机构是否风控到位。


第二,信托项目


信托项目的好坏,优劣才是真正决定本息能否收回,能否获取超额收益的本质所在。


好,接下来就聊聊投资者如何筛选出优质的信托。


1 选信托机构


挑选机构可以从发行能力,风控能力,理财能力,专业能力,创新能力,净利润等等指标。具体体现在股东背景,(主动)管理规模,注册资本,净资产,专注的领域,经营状况,盈利能力,过往兑付历史,涉及风险项目的情况。


其二,可重点排除前两年经常有法院相关诉讼的机构主体(在前期资产筛选方面一定是薄弱项,才导致了后期资产处置经常走司法程序)


简而言之,一句话强者恒强,好的信托机构在获取优质项目上有更多话语权。


2 选信托项目


2.1 考察融资方实力


信托最大的风险来自融资方的违约。而违约主要两种原因:底层资产未实现增值变现,资金链断裂。


 如何评估?


信托的尽职调查遍是第一道防范手段,尽职调查的重点是对方的实力——财务状况,财务审计情况,以及所有这些情况可能的变化。


其一:看融资方的整体实力及其在相关行业中的地位和影响力等


一般说来,实力雄厚的交易主体违约的概率比较低。一方面其实力雄厚,必然是经验比较丰富,资源比较广泛,对项目的判断会比较准确,因而项目失败的概率比较低。另一方面,实力强大的交易对手品牌、社会影响力已经形成,其做长久生意的愿望更强烈,不愿意因为信托违约而自毁声誉,更不会为一点钱去跑路。因为一旦在信托中违约,社会公众、媒体都会议论纷纷,不仅对其接下来的融资环境造成严重影响,甚至会被各种债主追债,那会让他们资金链更加紧张。


其二:看交易主体过去三年的财务数据,主要是资产负债表和收入支出表


负债情况高低与违约风险大小,显而易见,这是正相关关系;资产负债率在60%左右还算正常,30%左右是比较轻的,到了80%就要警惕,到了90%以上基本非常严重,甚至有到了100%以上,那就高度危险。


(房地产行业中,龙头地产高负债和高杠杆运作,这在前几年黄金发展时期,也是司空见惯,时下,地产行情转变,选择地产公司在负债率上包容度也必须相应调整。)此外,净资产绝对数也是很重要的参考指标,净资产越高,违约风险越低。


收入支出情况主要是评估企业持续盈利能力。财务健康的企业违约风险也大大降低。


其三:看交易对手的金融信用评级


这是一个非常重要的指标,是金融机构对企业整体资产质量,以及所承担各种债务如约还本付息的能力和意愿的评估,是对债务偿还风险的综合评价。如果一家企业经常借钱并能及时还款,其信用评估就会越高,违约概率也大大降低。金融信用评级高的交易对手更值得信任。


2.2 评估项目现金流——第一还款来源


还款来源是信托融资类项目非常重要的评估标准,还款来源充分的项目违约风险概率就比较低。


对于还款来源是否充分需要根据具体项目具体分析。交易对手过去3年的财务数据是最重要的参考标准之一,如果日常的经营性现金流足以覆盖本息,那么还款来源就十分充分。因而,经营性物业做质押融资项目,是比较好的。


2.3 评估增信措施——项目的第二,第三还款来源


第三方担保也是重要还款来源,这就要看担保方的整体实力、过去的经营情况、金融信誉等,信托项目对担保方的准入门槛还是比较高的,和融资方差不多,甚至更高。现在很多项目是子公司融资,母公司担保。


只要母公司的实力雄厚,还是可以接受的。也有一些项目是以未来的某个应收款作为还款来源,这需要对这类还款来源做单独评估,信托公司一般会做比较清晰的披露。


比如政府背景的保障房、市政建设,经常是以政府将来的某个对项目方的应收款作为第一还款来源,这种项目最重要的是评估政府的财政实力和信誉情况。


如果是以资金用途所在的项目将来的销售作为还款来源,那么对项目经济价值的评估就非常重要,不确定性也比较高,风险比较高。需要比较谨慎。这时候就需要进一步评估项目或者交易对手的增新措施。


任何投资,了解在最糟糕情况下可能发生的损失程度非常重要。信托产品的抵押、质押、担保目的就是保障一旦交易对手发生违约,可以最大限度降低风险的手段。


投资者可以在第一还款来源失效或者不能完全偿付时,借助这些风险控制机制来将损失降到最低。


土地、房地产抵押在信托设计中很常见,也是认可度最高的风险控制措施。


但为了确保抵押物清偿的执行力度,投资者有必要调查所抵押土地、房产的市场价格,然后赋予实际价格一定的折扣(也即抵押率),使得即使土地、房产市场价格出现较大下跌,以当时的市场价仍能轻松处置抵押物,且处置抵押物的价值足以补偿投资者本息。


质押通常分动产质押和权利质押两种,比较普遍的是以股权作为质押物,此时投资者需重点考察质押股权的市场价值。通常上市公司股权质押的股权流动性好,最容易变现,最受投资者青睐。


只是股票的价值波动大,如果要全面平抑风险,需要一定质押率来兑现,通常而言上市公司流通股的股权质押率在40%左右,上市公司非限售股的质押率比流通股的质押率低5~10%左右。


而非上市公司股权的市场价值较难估计,通常的估价方法有现金流折现、市盈率法、市净率法等等,由于这部分股权流动性差,部分项目的估价以净资产打3~5折也不为过。


担保通常是交易对手之外的第三方担保,根据《担保法》对信用担保的约定,连带责任担保比一般担保对担保人具有更大的约束力,也即对投资者有更大的偿付责任,投资者要注意区分担保的方式。


3 评估风控、期限和收益率


产品安全边际。安全边际是指未来产品到期变现时,当投资标的价格相对下降一定幅度时,产品本金和收益是否能承受。


比如,房产融资型信托产品中多数会提到压力测试,所谓压力测试是在计算当房价下降多少的时候,当楼盘销售进度慢多少的时候还可以覆盖本金的收益率。


另外,在产品设计中,为了保证信托资产的安全,信托公司都会安排不同的抵押品或担保方,因此投资者在选择产品时,要格外关注抵押物价值的稳定性和担保方的信用水平。


投资领域和行业。投资者应根据自己的理财规划、投资风格以及风险偏好配置资产。在选择信托产品时,投资者可关注投资领域未来的增长空间能否稳定持续。


不同类型的信托产品涉及领域不同,投资风险也会存在差别。比如,在经济下行压力加大时,可适当规避房地产等周期性较强的项目;


对于那些发展稳定、周期波动不明显的行业,如医药领域,则可保持更多的关注。此外,投资者还要关注信托项目的运行状况和第一还款来源是否稳定可靠。


信托产品在安全性上比一般的浮动收益理财产品更具有优越性,不仅收益远高于同期存款,并且安全性是有保障的。


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